物业服务存瑕疵 业主能否拒交物业费 法院判决揭晓

随着城乡住房建设进程加快，生活水平不断提高，人们对物业服务品质的要求越来越高。因此，有关物业服务质量、收费的纠纷时有发生。如果物业公司的服务存在瑕疵，业主能否以此为由拒交物业管理费？广东某小区的一起案例给出了答案。

广东某物业公司是该小区的物业服务单位，李某是该小区的业主。双方签订了《前期物业管理服务协议》，约定物业管理费为每月每平方米1.2元，逾期缴费的从逾期之日起按应缴费用的千分之三/日交纳违约金。然而，李某自2022年1月1日起至2023年12月31日止拖欠了24个月的物业管理费共2870.78元。物业公司多次催收无果后，向法院提起诉讼，要求李某支付拖欠的物业管理费及违约金。

李某辩称，物业服务不到位，如小区内的路灯不亮，电梯有故障等问题，故拒绝交纳物业管理费。

肇庆广宁县人民法院审理认为，按照合同约定，交纳物业费是业主应承担的一项基本合同义务，同时也是物业公司维系正常经营，更好地为全体业主提供物业服务的物质保证。李某提交的证据虽然在一定程度上反映出物业服务存在瑕疵，但不属于物业公司根本违约，不足以构成拒交物业费的正当理由。物业服务具有公共性和整体性，李某以个体感受和一般性瑕疵为由拒交物业费，理据不足，法院不予采纳。

关于违约金方面，双方合同中约定的违约金支付标准明显过高，结合案涉物业的现状，综合考虑李某的违约情况及物业公司的损失等，法院酌定违约金按李某拖欠物业管理费总额的20%计算。最终，法院判决李某向物业公司支付拖欠的物业管理费2870.78元以及按拖欠物业管理费的20%计算的违约金。

法官表示，物业管理费是物业服务企业运营的基础，具有公共属性。如果物业公司已履行合同约定的义务，不宜根据某一短期内的服务质量或单个、局部瑕疵来认定物业公司服务质量不达标。在物业公司履行合同义务没有重大瑕疵的情形下，个别业主因物业服务的一般瑕疵拒交物业管理费则构成违约，理应承担违约责任。但物业服务企业也应加强与业主之间的沟通交流，及时听取意见和建议，不断提高服务质量。如果小区物业公司提供的物业管理未达到合同约定的服务质量标准，如因小区安保不到位发生盗窃频繁或其他影响业主正常生活、生产经营情形时，物业公司应承担瑕疵履行的违约责任。

法官提醒，物业公司与业主之间是相互依存、相互支持的关系。物业公司要不断提高服务意识与质量，为业主提供优质服务；业主们也需按时缴纳物业管理费，积极配合物业公司的工作顺利开展。只有双方共同努力，才能营造一个和谐、舒适、安全的小区环境。