公积金和商贷利差倒挂 多地调整公积金政策应对

全国多地楼市政策持续调整。为解决新老房贷利差过大的问题，商业性个人住房贷款利率定价机制迎来变化。自11月1日起，存量房贷借款人可与银行协商重新约定重定价周期，新发放房贷借款人也可自主选择重定价周期。公积金政策作为支持房地产市场发展、促进需求释放的主要手段之一，9月以来已有超过110个城市从提高贷款最高额度、首付比例和支持多子女家庭购房等方面进行了优化。然而，2024年以来各地首套个人住房公积金贷款仅调整一次，目前5年期以上贷款利率为2.85%。这种调整的不同步导致低利率优势的公积金被商贷利率赶超，甚至出现“倒挂”现象。

11月起，多地调整了公积金房贷政策。辽宁沈阳将购买首套或二套自住住房的最低首付款比例调整为15%，有效期至2025年6月30日。对于已生育二孩及以上的多子女家庭，使用公积金贷款购买自住住房的贷款限额倍数由当期最高贷款额度的1.3倍调整为1.5倍。石家庄市则规定，使用住房公积金贷款购买首套或第二套自住住房的，首付款比例不低于20%，同时取消了异地贷款的户籍地限制。

在保障性住房方面，陕西和天津也发布了优化调整政策。陕西省规定，使用住房公积金个人住房贷款购买保障性住房的，最低首付款比例为15%。天津市则允许购房人及配偶、双方父母按规定提取住房公积金，并规定职工申请个人住房公积金贷款首付款比例最低15%，最长贷款期限30年。江苏常州开始执行提取住房公积金用于偿还住房贷款的规定，允许提取公积金偿还异地住房公积金贷款以及商业性住房贷款，提前偿还公积金贷款无需支付违约金。

住房公积金贷款属于国家政策性贷款，通常具有较低的房贷利率和较长的贷款期限。但随着商业贷款利率的调整，住房公积金利率与商贷利率出现了倒挂现象。例如，广州部分银行首套房贷利率低至2.85%，若保持该加点数不变，5年期以上LPR下调25BP后，首套房贷利率可降至2.6%，低于公积金贷款利率。根据央行数据，2024年第三季度全国新发放个人住房贷款加权平均利率为3.33%。除少数城市外，很多城市的首套房贷利率步入“2字头”。

中指研究院政策研究总监陈文静表示，自2019年商贷利率换锚后，5年期以上LPR累计调降125BP，而同期公积金贷款利率仅调降2次共40BP，导致商业贷款与公积金贷款之间的利差明显收窄。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，商业银行为争夺市场份额不断下调贷款利率，而公积金利率是政府定价，调整相对滞后。

针对利率倒挂现象，相关部门采取了应对措施。广州多家银行收到通知，要求首套房商贷利率不得低于公积金贷款利率。李宇嘉认为，这一举措旨在保持公积金普惠金融的特点，避免商业银行恶性竞争。

多位业内人士建议，应降低公积金贷款利率以体现其优惠性。10月17日，五部门明确多项促进房地产市场平稳健康发展的政策，包括降低住房公积金贷款利率。陈文静认为，当前房地产政策发力方向已经明确，未来推动各项政策落地落实将是关键。公积金贷款利率下降将进一步降低购房者成本，带动购房需求释放。李宇嘉建议通过降低存款利率来推动贷款利率下行，保持公积金贷款利率和商贷利率一定的差距。赵秀池认为，住房公积金首套房和二套房房贷都有下调空间，越早调整越有利于降低购房人负担，促进刚需与改善性住房需求释放，有利于楼市回暖。